Каков реальный эффект COVID-19 на стоимость домов и кондо в GTA?

Официальная статистика о влиянии пандемии злосчастного вируса на рынок недвижимости Большого Торонто рисует картину драматичного падения. Но, по мнению авторитетного эксперта в области инвестиций в недвижимость Максима Багинского, говорить о реальном снижении цен на кондо и дома в GTA некорректно, поскольку статистика усреднения не работает и, по сравнению с весной 2019-го года, цены всё-таки выросли на десять процентов. О том, почему выводы о якобы падении рынка недвижимости крупнейшего канадского мегаполиса несостоятельны, а недавно опубликованная статистика о падении продаж искажает картину происходящего читайте в партнерском материале “Вестника Торонто” и Максима Багинского. 

Статистика и хитрости в её прочтении

Совет по Недвижимости Торонто (TRREB) недавно опубликовал следующую статистику: драматичное снижение количества сделок — на 67% и падение цен за время эпидемии — на 11%. Так ли это на самом деле?

Давайте рассмотрим, какие цифры использует TRREB. Допустим, за месяц было заключено 100 сделок по продаже-покупке недвижимости: 33% продано за 500 000 долларов, что в итоге привело к выручке в 16,5 миллионов; 33% ушли за 800 000 долларов, на общую сумму 26,5 миллиона долларов; 33% — по 1 500 000 долларов, что дает суммарные 49,5 миллиона. Складываем всю “выручку” и получаем 92 с половиной миллиона долларов. Теперь делим эту сумму на количество сделок и получаем среднюю стоимость каждого проданного объекта недвижимости размером в 925 000 тысячи долларов. А теперь давайте представим, что сегмент дорогой недвижимости (по 1 500 000 долларов) полностью исчез с рынка — то есть произошло 33% снижение числа сделок на рынке. При этом, цены на оставшуюся на рынке недвижимость не упали вообще. Получится, что число сделок будет 66, а общая сумма продаж — 43 миллиона. Делим 43 миллиона на 66 сделок и получаем 650 000 долларов в качестве средней цены продажи. Далее, если использовать метод TRREB, средняя цена проданных объектов недвижимости упадёт с 925 000 долларов до 650 000 или на приблизительно на 30%. При этом, в реальности, цены на недвижимость вообще не упали!

Этот пример наглядно показывает, насколько статистика “усреднения” не даёт возможности увидеть реальную картину происходящего. 

Автор фото: Yeshi Kangrang

Статистический “привет” из 2017-2018 годов 

Давайте вспомним 2017- 2018 годы, когда из-за введения комплекса мер по охлаждению рынка недвижимости GTA, цены на дома упали приблизительно на 20% (дорогой сегмент рынка), а кондо наоборот —  подорожали почти на 20 %. При этом, количество продаж в этом сегменте значительно выросло. Усредненная статистика TRREB в то время показывала, что недвижимость дорожает всего на 4% и все радовались мнимой стабильности на рынке жилья. Подобное происходит и сейчас. 

Никакого падения в 11% в реальности нет. Оставшаяся на рынке недвижимость продаётся на 10% дороже, чем в мае 2019-го года. Но, из-за того, что с рынка “ушла” почти вся дорогая недвижимость, статистика Совет по Недвижимости Торонто показывает “падение” средней стоимости недвижимости.

Понятно, что сейчас — не лучшее время для продаж недвижимости (по соображениями безопасности продавцы не испытывают восторга от возможных визитов приходящих на просмотр недвижимости, а  потенциальные покупатели стараются не покидать свой дом без особой надобности). В итоге, продавцы дорогой недвижимости просто сняли объекты с рынка до лучших времён. Как правило, владельцы такой недвижимости — хорошо обеспеченные люди и спокойно могут переждать. За ними последовали и многие продавцы и покупатели более дешевого жилья. В итоге, на рынке остались только те, кому обязательно нужно продать или купить именно сейчас. На мой взгляд, то, что реальные цены на недвижимость Торонто не падают, говорит лишь о стабильности рынка и потенциале быстрого выздоровления после окончания карантина из-за пандемии COVID-19. Да, есть единичные сделки по ценам немного ниже февральских, но такие сделки бывают всегда, даже при растущих ценах. Хочу заметить, что в краткосрочной перспективе падение цен всё-таки возможно — при условии, когда количество желающих продать недвижимость превысит количество желающих купить. Но, по моему, как только пандемия закончится , отложенный спрос вернётся на рынок  и мы опять столкнемся с существенным ростом цен. 

И здесь я хочу снова вернуться на два-три года назад и задаться вопросом, почему цены на дома падали в 2017 году, после введения правительством мер по охлаждению рынка недвижимости? Дело в том, что в этот момент на рынке было большое количество “флипперов”, которые покупали недвижимость, делали ремонт и перепродавали её. За время ремонта, который, как правило, длился 6-8 месяцев, недвижимость обычно прилично прибавляла в цене и, в итоге, большинство флипперов получало неплохую прибыль. При этом, они были закредитованы под завязку — причем, деньгами, взятыми под очень высокий процент. Вот именно они и обрушили рынок домов в 2017 году. Ведь, чтобы как-то минимизировать потери, они были вынуждены продавать по ценам “ниже рынка”, а дальше уже пошла цепная реакция. Замечу, что в последние годы этот бизнес стал не актуален и на сегодняшний день такого проблемного фактора на рынке недвижимости GTA нет. Зато есть другие и очень серьёзные…

Автор фото: Brxxto

Во-первых, в связи с эпидемией из колеи на 8-10 месяцев была выбита почти вся строительная индустрия (на срок карантина + срок восстановления). По итогам 2019 года, дефицит строительства в сегменте жилья в большом Торонто уже тогда составлял почти 20,000 единиц в год. В 2019 году правительство предприняло немало усилий, чтобы выправить ситуацию в лучшую сторону —  по крайней мере, на ближайшие десять лет. Хотя, на мой взгляд, предпринятые меры и принесли бы минимальный результат, но всё-таки надежда на улучшение существовала. Но теперь такое развитие ситуации вряд ли возможно и, по-моему, как только восстановится спрос, мы увидим ещё большую нехватку жилья.

Во-вторых, в ближайшее время мы столкнёмся с существенным подорожанием себестоимости строительства. На это указывает сразу несколько факторов: задержка во времени реализации проектов (ведь девелоперы всё это время платят довольно большие проценты по кредитам); удорожание строительных материалов из-за сбоя технологических процессов, инфляция и т.п.

Помимо этого, в прошлом году правительство Онтарио выделило огромные средства на проекты развития транспортной инфраструктуры. На воплощение этих  проектов в жизнь требуется задействовать большое количество строительной техники и рабочей силы. Сейчас премьер провинции Онтарио Даг Форд заявляет, что эти проекты останутся приоритетом и именно они, по его мнению, создадут большое количество рабочих мест и в конечном итоге помогут Онтарио быстрее выйти из кризиса. Я с этим полностью согласен. Только вот для индустрии строительства нового жилья — это, пожалуй, отрицательный фактор. Уже с начала 2019 года Торонто начал испытывать нехватку техники и рабочей силы в строительном секторе, что в итоге привело к  задержке реализаций проектов. Например, выяснилось, что не хватает строительных кранов (а какая без них стройка?). 

Прогноз на лето и осень 2020-го: удорожание себестоимости строительства и дефицит 

Так что, как только мы вернёмся к нормальной жизни (по-моему, сейчас можно говорить лишь о середине осени), девелоперы начнут массово выпускать в продажу новые проекты и вряд ли цены останутся на прежнем уровне. Не думаю, что в сегменте малоэтажного строительства мы увидим существенный рост цен на новостройки. Но, как я думаю, себестоимость строительства многоэтажных комплексов подорожает существенно. А значит и цены на такую недвижимость неминуемо пойдут вверх!

Наша компания долгие годы занимается продажей квартир в многоквартирных жилых комплексах (кондоминиумах) на начальном этапе строительства. Среди наших клиентов — немало инвесторов, которые покупают квартиры на начальном этапе строительства и перепродают, когда проект уже построен или через несколько лет после этого. Мы тщательно анализируем рынок на предмет выгодности того или иного проекта. На сегодня я бы сказал, что большинство проектов, которые выйдут в продажу в июне-августе 2020 года (их будет крайне мало), в будущем принесут отличную прибыль инвесторам. Эти проекты были готовы к выходу в продажу ещё в марте этого года. Соответственно, уже есть договорённости со строительными компаниями и финансированием, а значит и себестоимость строительства уже известна и продаваться они будут по ранее согласованным ценам. Это очень важно в данной ситуации — ведь цены в проектах, которые выйдут в продажу ближе к концу осени 2020 года, будут полностью зависеть от новых реалий, ведущих к существенному подорожанию себестоимости строительства.

Полезная информация: 

Эксперт по инвестициям в недвижимость Максим Багинский

 

Об инвестиционных проектах, которые команда Максима Багинского рекомендует для инвестиций, можно узнать на сайте www.newGTAcondos.com. 

 

Записаться на личную консультацию по вопросам покупки или финансирования новостроек со специалистами компании Максима Багинского можно по телефону (1 416) 832 8343.

 

 

 

Партнерский материал “Вестника Торонто” и эксперта по инвестициям в недвижимость Максима Багинского.

 

 

Дата публикации: 16.05.2020. 

Больше ярких и практичных новостей Канады и Торонто смотрите и читайте хотя бы два раза в неделю на сайте VESTNIK.CA!

Реклама

Комментарии закрыты